نرم افزار حسابداری

قسمت ۳۹: مالیات بر درآمد املاک | بخش۱


ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم

“درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر عملکرد املاک است.”

در این میان ممکن است پدری بخواهد ملک خود را به نام پسرش بکند،  در اینصورت هبه محسوب می شود و موضوع آن را در آینده توضیح خواهیم داد.

ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم

درآمد مشمول مالیات اجاره املاک را به‌شرح ذیل تعیین کرده است:

“درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها  و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره”

راجع به ماده ۵۳ و تبصره‌های آن

در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس

الف :۱- منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف خاص باشد ، مال الاجاره عینا“ برابر صدر ماده ۵۳ مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمنا از مصادیق بند‌های ((الف)) و ((ح)) ماده ۱۳۹ قانون مالیات‌های مستقیم نباشد نیز به همان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد .

 

الف: ۲- منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده۵۳ آنست که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود. در اینگونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهرا“ به مالک عین تحمیل می شود ، معهذا بدلیل حکم صریح مندرج در ماده ۵۳ ، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیالت معادل بیست و پنج درصد مال الاجاره از کل مال الاجاره مزبور کسر گردد.

 

ب- در مورد املاکی که از طرف غیر مالک به اجاره واگذار می شود:

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده ۵۳ ، هرگاه موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از  مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره ، بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را بر اساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارائه اسناد رسمی) مشخص نمایند.

معافیت‌های مالیات بر عملکرد اجاره املاک (مستغلات)

تبصره ۱:

محل سکونت پدر و مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این‌که به‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود در صورتی‌که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع اجاره معاف هستند؛ یعنی چنانچه مالک دارای ۴ واحد مسکونی و سه فرزند بالغ باشد می‌تواند یک واحد برای خود فرزندان یک واحد تخصیص دهد و از شمول مالیات اجاره معاف باشد.

تبصره ۲:

طبق این تبصره املاکی که مجانا در اختیار سازمان‌ها و موسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد، غیراجاری تلقی می شود .

تبصره ۳:

 از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپا رتمان یک مستغل (مستغلات) محسوب می‌شود.

تبصره ۴:

 در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.

تبصره ۵:

 مستحدثاتی (چیزی که در یک ملک ایجاد می شود مثل انبار یا دیوار ) که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

تبصره ۶:

 هزینه‌‌هایی که به موجب قانونی قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای سال انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.

تبصره ۷:

در صورتی که مالک اعیان( هر آنچه که روی زمین ساخته می شود) احداث شده در عرصه( زمین) استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره ۸:

 در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع ( خرید و فروش) شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع (کالای خرید و فروش شده) در اختیار بایع (فروشنده) شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود، مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

تبصره ۹:

وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن‌ها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به آن‌ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت میکنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

تبصره ۱۰:

 واحد‌های مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط بر این که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره ۱۱:

 مالکان مجتمع‌‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صددرصد (۱۰۰%) مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد‌های مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.

 

این پادکست را می‌توانید از طریق وبسایت و اپلیکیشن اختصاصی رادیو مالی گوش دهید.

شنیدن پادکست سی و نهم:

 

دانلود قسمت سی و نهم رادیو مالی

 

دانلود اپلیکیشن رادیو مالی: