مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1405 [لینک محاسبه آنلاین]

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات مستقیم است. این نوع از مالیات در واقع زمانی وضع می‌شود که شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود. این مالیات انواع مختلفی دارد که در هرکدام، میزان مالیات و مبنای محاسبۀ آن متفاوت است. در ادامه انواع مختلف مالیات نقل و انتقال ملک و فرمول و روش محاسبۀ آن‌‌ها را آموزش می‌دهیم؛ موارد معافیت از مالیات یا کمتر کردن آن را به شما می‌گوییم و روش و فرایند پرداخت‌ آن را شرح می‌دهیم. برای آشنایی با قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در این سری از مقالات آموزش مالیات همراه ما باشید.

مالیات‌های نقل و انتقال املاک چیستند؟ 

مالیات نقل و انتقال املاک مبلغی است که واگذارکنندۀ ملک (دریافت‌کنندۀ پول معامله) باید به دولت پرداخت کند. این مالیات  از انواع مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود و در ماده‌های ۵۹ و ۷۷ قانون م‌م به آن‌‌ پرداخته شده است. این مالیات انواع مختلفی دارد و فرمول و مبنای محسابۀ هرکدام با دیگری متفاوت است.

آخرین تغییرات مالیات نقل و انتقال املاک در 1405

قانون مالیات نقل وانتقال املاک در سال 1405 تغییری نکرده است. این قانون بخشی از قانون مالیات‌های مستقیم است که در سال 1367 تصویب شده و در سال‌های مختلف اصلاح شده است. این اصلاحیه‌ها همچنان معتبرند و در محاسبۀ مالیات اعمال می‌شوند.

پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بر عهدۀ چه کسی است؟ 

بر اساس قانون، پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک بر عهدۀ انتقال‌دهنده (فروشنده یا واگذارکنندۀ حق) است. سازمان امور مالیاتی صرفاً شخصی را مودی مالیاتی می‌شناسد که مالکیت ملک یا حق واگذاری محل را منتقل کرده باشد یا در مقام سازنده، از محل فروش ملک نوساز درآمد کسب کند. 

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

مالیات‌های نقل و انتقال فروش ملک به ۳ دسته کلی تقسیم می‌شود:

1. مالیات نقل و انتقال قطعی ملک؛
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، شامل مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه؛
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز).

در ادامه، ابتدا در جدول زیر خلاصه‌ای از انواع مالیات نقل و انتقال ملک را ارائه می‌دهیم و بعد هریک را با جزئیات بیشتر و مثال بررسی می‌‌کنیم.

نوع مالیات		مقدار (نرخ) مالیات	مبنای محاسبه	پرداخت‌کننده
مالیات نقل و انتقال قطعی ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی و زمین)		۵ درصد	ارزش معاملاتی ملک (تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک)	مالکان عین ملک (فروشنده)
مالیات سرقفلی	مالیات واگذاری یا فروش سرقفلی	۲ درصد	مبلغ انتقال سرقفلی (وجوه دریافتی)	صاحبان حق (واگذارکننده/فروشنده)
	مالیات بر درآمد رضایت مالک (حق سرقفلی)	۲ درصد	مبالغ دریافتی بابت رضایت	مالک یا مالکان
	مالیات بر ارث سرقفلی املاک	۳ درصد	ارزش روز (کارشناسی) در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه (توسط کارشناس اداره مالیات)	وراث طبقه اول (فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر، نوادگان)
		۶ درصد		وراث طبقه دوم (اجداد، برادر، خواهر و اولادشان)
		۱۲ درصد		وراث طبقه سوم (عمو، عمه، دایی، خاله و اولادشان)
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)		۲۵ درصد	درآمد مشمول مالیات (سود خالص)	سازندگان حقوقی (شرکت‌های ساختمانی)
		۲۵ درصد		شرکت‌های تعاونی مسکن
		۱۵ تا ۲۵ درصد		سازندگان حقیقی (بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان)

الف) مالیات نقل و انتقال قطعی ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال قطعی ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند. در واقع فرد فروشنده باید مالیات را پرداخت نماید.

مبنای محاسبۀ مالیات نقل و انتقال قطعی ملک

مبنای محاسبۀ این مالیات «ارزش معامله» است که این با مبلغ فروش ملک فرق دارد و عموما بسته به ناحیه مقدار آن متفاوت است. مثلا یک آپارتمان یا زمین سه میلیارد تومانی، ممکن است دارای ارزش معاملاتی (که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود) مثلا سیصد میلیون تومان باشد. بنابراین در فرمول محاسبۀ مالیات، رقم سیصد میلیون تومان استفاده می‌شود.

مبنای محاسبۀ مالیات نقل و انتقال قطعی ملک در معامله با نهاد دولتی

بر اساس ماده ۶۶ قانون مالیات مستقیم (اصلاحی ۲۷/۱۱/۱۳۸۰) که در سایت «پایگاه ملی اطلاع‌رسانی قوانین و مقررات کشور» منتشر شده است:

«در صورتی که انتقال‌‌گیرنده، دو‌‌لت یا شهرداری‌‌ها یا مؤسسات و‌‌ابسته به آن‌‌ها بوده و همچنین در مواردی که ملک به‌‌و‌‌سیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دو‌‌لتی به قائم‌‌مقامی مالک انتقال داده می‌‌شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع ماده (۵۹) این قانون بهای مذکور در سند بجای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.»

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک

برای به‌دست آوردن مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی آن را از جدول‌های کمیسیون تقویم املاک مطلع شوید، سپس آن را در 5درصد ضرب کنید.

مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش معاملاتی ملک

برای مثال، اگر ارزش معاملاتی ملک سیصد میلیون تومان باشد، مالیات آن پنج درصد از سیصد میلیون است؛ یعنی پانزده میلیون.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

در صورتی که قصد فروش کامل یک ملک تجاری را داشته باشید، مشمول مالیات 5 درصدی بر اساس ارزش معاملاتی ملک خواهید شد.  به‌خاطر داشته باشید که برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک تجاری، باید بین مالیات فروش خود ملک تجاری و مالیات واگذاری حق سرقفلی آن تمایز قائل شوید و هرکدام را جداگانه محاسبه کنید. 

در ادامه چند مثال محاسبۀ مالیات نقل و انتقال قطعی ملک را بررسی می‌کنیم. 

مثال‌هایی از محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

شاید بهتر باشد موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی را با یک مثال برای شما مشخص کنیم: 

مثال ۱: اگر ارزش منطقه‌ای ملک شما ۳ میلیارد تومان تعیین شده باشد، مالیات نقل و انتقال برابر خواهد بود با: ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۱۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

مثال ۲ | فروش ملک به نهاد دولتی: چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:

 ۳۵ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون

مالیات فروش زمین

مالیات نقل و انتقال زمین، که نوعی مالیات بر دارایی محسوب می‌شود، مشابه مالیات فروش سایر املاک است و 5 درصد از ارزش معاملاتی معامله را شامل می‌شود. بنابراین، چه زمین مسکونی باشد چه تجاری، نرخ مالیات بر انتقال آن 5 درصد ارزش معاملاتی خواهد بود، مگر اینکه مشمول معافیت خاصی شود.

مالیات فروش ملک صنعتی

مالیات نقل و انتقال ملک صنعتی اغلب با مالیات واحدهای آلاینده اشتباه گرفته می‌شود. در حالی که واحدهای صنعتی ممکن است به دلیل آلایندگی مشمول مالیات بر ارزش افزوده متفاوت شوند، این موضوع هیچ تاثیری بر مالیات نقل و انتقال خود ملک صنعتی ندارد. 

در واقع، مالیات انتقال املاک صنعتی دقیقاً همانند مالیات نقل و انتقال املاک تجاری یا مسکونی محاسبه می‌شود و برابر با 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک است. این درصد بر اساس قیمت قرارداد فروش یا انتقال ملک صنعتی اعمال می‌شود و تفاوتی با دیگر املاک ندارد.

مالیات فروش ملک قولنامه‌ای

مالیات نقل و انتقال ملک فارغ از نوع مالکیت، بر فروشنده ملک اعمال می‌شود. این بدان معناست که چه ملکی با سند رسمی شش‌دانگ منتقل شود و چه از طریق قولنامه و به صورت عادی در اختیار شخص باشد و قصد فروش آن را داشته باشد، در هر دو صورت، فروش ملک مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود. بنابراین، نوع نحوه انتقال مالکیت، اعم از قولنامه‌ای یا رسمی، در شمولیت مالیات تاثیری ندارد و فرد موظف است مالیات نقل و انتقال را مطابق با قانون پرداخت کند. مسئولیت پرداخت این مالیات از عهده صاحبان ملک ساقط نمی‌شود.

ب) مالیات نقل و انتقال سرقفلی

منظور از سرقفلی در حسابداری (goodwill) دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت است که به هنگام خرید این شرکت، خریدار باید مبلغی بیشتر از دارایی‌های واقعی بر اساس ارزش دفتری بپردازد. در واقع هزینه سرقفلی به شکل جداگانه محاسبه و دریافت می‌گردد. مثالی روشن در این زمینه می‌تواند ارزش برند یک شرکت باشد. اگر شما یک شرکت را خریداری کنید قطعاً باید مبلغی بیشتر بابت نام و شهرت آن مجموعه پرداخت نمایید.

مبنای محاسبۀ مالیات واگذاری یا فروش سرقفلی

برخلاف مالیات نقل‌ و انتقال قطعی که در آن ارزش معاملاتی مبنای محاسبه بود، در محاسبۀ مالیات سر قفلی، وجه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق مبنای محاسبه است.

در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.

مقدار و فرمول محاسبۀ مالیات واگذاری یا فروش سرقفلی 

اگر به جای فروش کامل ملک، تصمیم به واگذاری حق سرقفلی (حق کسب یا پیشه یا تصرف) واحد تجاری داشته باشید، مشمول مالیات 2 درصدی بر اساس مبلغ انتقال سرقفلی خواهید شد. به عنوان مثال، در ازای واگذاری حق سرقفلی ملکی به ارزش 3 میلیارد تومان، مبلغ 60 میلیون تومان (3,000,000,000 × 2%) به عنوان مالیات واگذاری سرقفلی باید پرداخت شود.

نکته: قوانین مالیاتی سرقفلی که ذکر شد بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول وضع شده است و مقدار مالیات بر ارث وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولاً بیشتر از درصد ذکر شده است.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

اگر تاریخ فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، ورثه مشمول قانون جدید هستند. مالیات بر ارث سرقفلی مغازه در قانون جدید به میزان 3% ارزش آن است. البته نرخ مذکور برای وراث طبقه اول یعنی فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان متوفی بیان شد.

این نرخ برای وراث طبقه دوم یعنی اجداد، برادر، خواهر و اولادشان 6% و برای وراث طبقه سوم درصد مالیات متعلق 12% است. منظور از وراث طبقه سوم عمو، عمه، دایی و خاله و اولادشان درنظر گرفته می‌شود. نحوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقع آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه است. تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. بنابراین ممکن است با قیمتی که وراث در اظهارنامه خود بیان می‌کنند متفاوت باشد. لازم به ذکر است هرچه قیمت اعلام شده توسط کارشناس بیشتر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند. مؤدیان موضوع این نوع مالیات مکلف هستند تا اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا 30 روز پس از انجام معامله ارائه نمایند. در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلقه را طبق مقررات پرداخت کنند.

گفتنی است؛ عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر، مشمول جریمه‌ای معادل 10 درصد مالیات متعلقه می‌شود که غیر قابل بخشودگی است. همچنین، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

چند نکته در مورد مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه

• مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری در حال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. بنابراین ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.
• طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 تا زمانی که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

مبنای محاسبۀ مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

برخلاف دو مالیات قبلی، در مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)، «درآمد» مبنای محاسبه است و ارزش معاملاتی و مبلغ دریافتی اهمیت ندارند.

مقدار و فرمول محاسبۀ مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

میزان مالیات برای گروه‌های مختلفی که از ساخت و فروش املاک (نوساز) سود می‌برند متفاوت است:

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از سود خالص حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
• شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۲۵ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد. اگر این شرکت‌ها واجد شرایط ذکر شده در ماده ۱۳۳ قانون مالیات‌های مستقیم باشند، معاف از مالیات هستند.
• سازندگان حقیقی شامل خرده سازان بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز

فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب برخلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند. اگر جزو پیمانکاران ساختمانی هستید، می توانید از نرم افزار حسابداری پیمانکاری برای محاسبه انواع مالیات استفاده کنید.

چند موضوع بحث‌برانگیز دربارۀ محاسبۀ مالیات نقل و انتقال املاک

درزمینۀ مالیات نقل و انتقال املاک، چند موضوع است که جواب آن‌ها اما و اگر بسیاری دارد یا حتی برخی دربارۀ آن‌ها تصور اشتباهی دارند. در ادامه آن‌‌ها را بررسی می‌کنیم.

۱. مالیات فروش ملک به فرزندان

یکی از سوالات رایج در زمینه مالیات نقل و انتقال ملک، مربوط به واگذاری ملک به فرزندان است. قانون مالیات‌های مستقیم، معافیت خاصی برای این نوع واگذاری در نظر نگرفته است؛ بنابراین، انتقال ملک به فرزندان نیز مشمول مالیات نقل و انتقال ملک خواهد بود. 

معیار اصلی در محاسبه مالیات، درآمد حاصل از این انتقال است. اگر والدین ملک خود را بدون دریافت وجه و به صورت بلاعوض به فرزندشان واگذار کنند و این معامله مشکوک به تبانی نباشد، مالیاتی به آن تعلق نمی‌گیرد.

در صورتی که انتقال ملک قهری باشد، مانند انتقال ملک به ورثه پس از فوت مالک، مالیات خرید و فروش اعمال نمی‌شود و محاسبه مالیات بر اساس قوانین مالیات بر ارث انجام می‌گیرد. با این حال، اگر همین ملک ورثه‌ای بعداً توسط ورثه فروخته شود، مشمول مالیات نقل و انتقال به نرخ 5 درصد از ارزش معاملاتی خواهد شد.

۲. مالیات فروش ملک عمری

در صورتی که ملکی به صورت “عمری” (حق انتفاع به مدت عمر یک شخص) منتقل شده باشد، هنگام فروش ممکن است مالیات بر انتقال ملک به آن تعلق گیرد. این موضوع مشروط به آن است که انتقال در قالب عقد بیع (خرید و فروش) یا صلح معوض (مصالحه‌ای که در ازای آن چیزی دریافت شود) باشد. 

در این شرایط، مالیات نقل و انتقال ملک مطابق با نرخ‌های قانونی و بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه خواهد شد. برای جزئیات بیشتر در مورد این نوع خاص از مالیات، می‌توان به بخشنامه‌های مربوط به مالیات بر ارث صلح عمری مراجعه کرد.

۳. املاک دستدارمی

در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.

۴. املاک اوقافی

در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.

۵. مالیات خانه‌های لوکس

مالیات خانه‌های لوکس یکی از انواع مالیات بر دارایی است که جدا از مالیات نقل و انتقال ملک، بر برخی املاک مسکونی با ارزش بالا اعمال می‌شود. 

مطابق قوانین، صاحبان واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزش آنها بیش از 15 میلیارد تومان باشد، باید 2 در هزار (معادل 0.002) ارزش مازاد بر 15 میلیارد تومان ملک خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند. 

این مالیات از طریق سامانه‌های مربوط به سازمان امور مالیاتی قابل پرداخت است و با مالیات نقل و انتقال ملک که هنگام فروش اخذ می‌شود، تفاوت دارد و به صورت سالانه بر اساس ارزش ملک وضع می‌شود.

۶. هدیه ملک

انتقال ملک به صورت رایگان (هبه یا صلح بلاعوض) مشمول مالیات است. بر اساس مادۀ 119 قانون‌ مالیات‌های مستقیم، این نوع انتقال تحت سرفصل «مالیات بر درآمد اتفاقی» قرار می‌گیرد. مسئولیت پرداخت این مالیات بر عهده شخص دریافت‌کننده است و مبنای محاسبه آن، ارزش معاملاتی ملک است.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

برخی معاملات مشمول معافیت مالیاتی می‌شوند. در این قسمت برخی از این موارد را برای شما ارائه خواهیم کرد

۱. دارایی‌های دولت

املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.

۲. اولین فروش خانه‌های نوساز

 برای تشویق عرضۀ مسکن، یک معافیت مالیاتی مشروط تصویب شده است. اولین فروش خانه‌های نوساز از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است، به این شرط که سازنده ضوابط قیمت‌گذاری دولت را رعایت کرده و ملک را در زمان‌بندی مشخص‌شده به فروش برساند.

شروط:

1. رده قیمتی: ملک در دسته واحدهای مسکونی ارزان یا متوسط‌قیمت قرار گیرد.
2.  زمان احداث: فرآیند ساخت ظرف ۱۰ سال پس از تصویب این قانون انجام شود.
3. رعایت ضوابط: فرآیند ساخت و قیمت‌گذاری دقیقاً منطبق بر آیین‌نامه‌های مصوب وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی باشد. 
4. زمان واگذاری: فروش و انتقال سند حداکثر ظرف یک سال پس از پایان مهلت قانونی اجرای پروژه ساخت (که توسط شهرداری یا وزارت مسکن برای همان پروژه تعیین شده است) ثبت شود. 

۳. آثار ملی ایران

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.

۴. ساختمان داخل زمین معامله‌شده

زمین‌هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

۵. انتقال ملک بابت مهریه

انتقال مالکیت هر نوع ملک (غیرمنقول) به عنوان مهریه، به صورت مطلق از پرداخت مالیات معاف است.

۶. نقل‌وانتقال ملک به‌خاطر اصلاحات ارضی یا دریافت ملک از تعاونی مسکن

بر اساس ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال املاک در شرایط زیر از پرداخت مالیات معاف است:

۱. نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد.

۲. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آن‌ها.

بنابراین، این نوع نقل و انتقالات مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نخواهند بود.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

فرآیند پرداخت برای انواع مالیات معاملات املاک یکسان نیست؛ اما در نهایت، تمامی پرداخت‌های مالیاتی از طریق تولید شناسه قبض ۳۰ رقمی و واریز در درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود. 

در ادامه، رویه و فرایند پرداخت برای انواع مالیات معاملات املاک را بررسی می‌کنیم.

۱. مالیات نقل و انتقال قطعی املاک با محاسبۀ آنلاین (ماده ۵۹)

رویه: سیستمی و آنی.

دفتر اسناد رسمی به‌صورت آنلاین، از سامانه عملیات الکترونیکی «سازمان امور مالیاتی کشور» به نشانی  www.tax.gov.ir استعلام می‌گیرد. سیستم، مبلغ را بر اساس جدول ارزش معاملاتی محاسبه کرده و شناسه پرداخت برای مودی صادر می‌شود. پس از واریز آنلاین، مفاصا حساب الکترونیکی بلافاصله در سیستم دفترخانه می‌نشیند و سند ثبت می‌شود.

بنابراین، مودیان مالیاتی می‌توانند مالیات نقل و انتقال ملک خود را به صورت آنی در همان دفاتر اسناد رسمی (به صورت حضوری) پرداخت کنند و دیگر نیازی به مراجعه جداگانه به سازمان امور مالیاتی کشور ندارند.

۲. مالیات انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی و حق مالکانه)

رویه: رسیدگی و ممیزی.

از آنجا که مبنای محاسبه «وجوه واقعی دریافتی» است، فرآیند خودکار نیست. انتقال‌دهنده حق، باید مدارک و مبایعه‌نامه را به اداره مالیات ارائه دهد (از طریق کارپوشه مالیاتی یا مراجعه). ممیز مالیاتی مدارک را بررسی، مبلغ معامله را تایید و فیش پرداخت ۲ درصدی را صادر می‌کند. پس از پرداخت فیش، مفاصا حساب صادر می‌شود.

۳. مالیات ساخت و فروش املاک نوساز (ماده ۷۷)

رویه: دو مرحله‌ای (علی‌الحساب و قطعی).

در زمان ثبت انتقال سند، سازنده ابتدا مکلف است ۱۰ درصد ارزش معاملاتی را به صورت علی‌الحساب پرداخت کند تا فرآیند انتقال متوقف نشود. در مرحله دوم، سازنده مکلف است با ثبت اظهارنامۀ مالیاتی، درآمد و هزینه‌های واقعی ساخت را اعلام کند تا سازمان امور مالیاتی، مالیات قطعی بر درآمد او را محاسبه و تسویه نهایی را انجام دهد.

نکته: اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله، ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی، مالیات وصول شده را مسترد کند.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای نقل و انتقال ملک نیاز به مدارکی داریم که معمولاً در طی سالیان مختلف تغییر خاصی هم ندارد. برای انجام امور اداری باید این مدارک را به همراه داشته باشد:

• استعلام دفترخانه (‌با ذکر نام خریدار)
• فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی یا اجاری
• فتوکپی گواهی شهرداری
• فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
• فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
• فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
• فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• فتوکپی پایان کار
• فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

مفاد قانونی نقل و انتقال املاک

مفاد قانونی زیادی در مورد نقل و انتقال املاک وجود دارد. برخی از این مواد قانونی عبارت است از:  ماده‌های 59، 64، 65، 66، 69، 70، 71، 72، 74، 75 و 76 مالیات‌های مستقیم.

• طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالک عین یا صاحب حق مشمول مالیات است.
• طبق ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن مشمول مالیات نخواهند بود.
• طبق ماده ۶۸ قانون مالیات‌های مستقیم املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
• طبق ماده ۷۱ قانون مالیات‌های مستقیم زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد. مشروط بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذی‌صلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای نقل و انتقال ملک نیاز به مدارکی داریم که معمولاً در طی سالیان مختلف تغییر خاصی هم ندارد. برای انجام امور اداری باید این مدارک را به همراه داشته باشد:

• استعلام دفترخانه (‌با ذکر نام خریدار)
• فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی یا اجاری
• فتوکپی گواهی شهرداری
• فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
• فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
• فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
• فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• فتوکپی پایان کار
• فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

سخن پایانی

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک نیازمند دقت بالا در بررسی و ثبت اسناد مالی است. تسویه این مبالغ در موعد مقرر، ریسک جرایم مالیاتی نظیر جریمه ۲.۵ درصد دیرکرد ماهانه و جریمه ۱۰ درصدی عدم تسلیم اظهارنامه را حذف می‌کند. 

محاسبات مربوط به واگذاری سرقفلی و مالیات املاک نوساز بسیار پیچیده است. در این فرآیند، هزینه‌های ساخت باید به دقت از درآمد تفکیک شوند؛ مدیریت دقیق کسورات قانونی نیز ضروری است. به‌همین‌دلیل، انجام صحیح این موارد به پردازش داده‌ها در یک پایگاه داده متمرکز نیاز دارد.

ثبت و مدیریت تراکنش‌ها و هزینه‌ها در نرم افزار حسابداری خطای انسانی را در تنظیم اظهارنامه‌های مالیاتی از بین می‌برد. این روند باعث شفافیت کامل اسناد مالی می‌شود و در نهایت، انطباق دقیق این اسناد با قوانین سازمان امور مالیاتی تضمین خواهد شد.

سوالات متداول