نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402

---

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات مستقیم است. این نوع از مالیات در واقع زمانی وضع می‌شود که شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود. برای آشنایی با قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در این سری از مقالات آموزش مالیات همراه ما باشید.

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

مالیات نقل و انتقال ملک و و مالیات فروش ملک به 4 دسته کلی تقسیم می شود:

1. مالیات نقل و انتقال ملک
2. مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
3. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
4. مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

در ادامه هریک از انواع مالیات نقل و انتقال ملک بیشتر آشنا می شویم و به بررسی نحوه محاسبه مالیات فروش ملک می پردازیم.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در دسته معافیت مالیاتی قرار ندارد و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک، طبق ماده ۵۹، برابر با 5 درصد ارزش معامله است که این با مبلغ فروش ملک متفاوت است و عموما بسته به ناحیه مقدار آن متفاوت است. مثلا یک آپارتمان یا زمین سه میلیارد تومانی، ممکن است دارای ارزش معاملاتی (که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می شود) مثلا سیصد میلیون تومان باشد که در نتیجه مالیات آن پنج درصد از سیصد میلیون است یعنی پانزده میلیون.

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک

برای به‌دست آوردن مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی آن را از جدول‌های کمیسیون تقویم املاک مطلع شوید، سپس آن را در 5درصد ضرب کنید.

مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش معاملاتی ملک

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

اگر شخصی تصمیم بگیرد تا سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید دو درصد از آن را به دولت به عنوان مالیات پرداخت نماید. بنابراین در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ای که ارزش آن حدود 3  میلیارد است باید مبلغ 60‌میلیون تومان مالیات پرداخت کرد.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

شاید بهتر باشد موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی را با یک مثال برای شما مشخص کنیم: فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومانی را به قیمت 800 میلیون به یک موسسه یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد کل مبلغ است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.

مثال محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

مثالی که در بالا استفاده شد می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد. شما هر مبلغی که بابت فروش ملک خود دریافت می‌کنید، 5 درصد آن را باید به عنوان مالیات پرداخت کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

منظور از سرقفلی در حسابداری (goodwill) دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت است که به هنگام خرید این شرکت، خریدار باید مبلغی بیشتر از دارایی‌های واقعی بر اساس ارزش دفتری بپردازد. در واقع هزینه سرقفلی به شکل جداگانه محاسبه و دریافت می‌گردد. مثالی روشن در این زمینه می‌تواند ارزش برند یک شرکت باشد. اگر شما یک شرکت را خریداری کنید قطعاً باید مبلغی بیشتر بابت نام و شهرت آن مجموعه پرداخت نمایید.

اما چند نکته در مورد مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه که باید به آن‌ها توجه کنید:

• در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.
• مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری در حال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. بنابراین ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.
• طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 27/07/1384 تا زمانی که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
• قوانین مالیاتی سرقفلی که ذکر شد بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول وضع شده است و مقدار مالیات بر ارث وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولاً بیشتر از درصد ذکر شده است.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

اگر تاریخ فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، ورثه مشمول قانون جدید هستند. مالیات بر ارث سرقفلی مغازه در قانون جدید به میزان 3% ارزش آن است. البته نرخ مذکور برای وراث طبقه اول یعنی فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان متوفی بیان شد.

این نرخ برای وراث طبقه دوم یعنی اجداد، برادر، خواهر و اولادشان 6% و برای وراث طبقه سوم درصد مالیات متعلق 12% است. منظور از وراث طبقه سوم عمو، عمه، دایی و خاله و اولادشان درنظر گرفته می‌شود. نحوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقع آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه است. تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. بنابراین ممکن است با قیمتی که وراث در اظهارنامه خود بیان می‌کنند متفاوت باشد. لازم به ذکر است هرچه قیمت اعلام شده توسط کارشناس بیشتر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات بر طبق قانون به این صورت است:

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
• شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
• سازندگان حقیقی شامل خرده سازان) بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز

فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

توجه داشته باشید که تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند. اگر جزو پیمانکاران ساختمانی هستید، می توانید از نرم افزار حسابداری پیمانکاری برای محاسبه انواع مالیات استفاده کنید. 

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سر قفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند. مؤدیان موضوع این نوع مالیات مکلف هستند تا اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا 30 روز پس از انجام معامله ارائه نمایند. در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلقه را طبق مقررات پرداخت کنند.

گفتنی است؛ عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر، مشمول جریمه‌ای معادل 10 درصد مالیات متعلقه می‌شود که غیر قابل بخشودگی است. همچنین، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

بر اساس تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه دارایی انتقال سند ملک و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به‌صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. به‌موجب همین ماده قانونی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور را به سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند. پس از محاسبه میزان مالیات در دفترخانه مالیات، مودیان می‌توانند در همان دفترخانه، مالیات موردنظر را پرداخت کنند. با این امکان، دیگر نیازی به مراجعه حضوری مودیان مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور نخواهد بود.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

سازمان امور مالیاتی کشور به‌منظور رفاه حال مودیان مالیاتی، سامانه عملیات الکترونیکی به نشانی    www.tax.gov.ir را راه‌اندازی کرده است. این سامانه موجب تحول گسترده در ارائه خدمات برای مودیان مالیاتی شده است. از خدمات مهم این سامانه، امکان ثبت اظهارنامه مالیاتی به‌صورت آنلاین است. امروزه با وجود این سامانه، ثبت اظهارنامه‌های مالیاتی و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به‌صورت حضوری امکان‌پذیر نیست. مودیان می‌توانند برای ثبت و ارسال اظهارنامه‌های مالیاتی به آدرس سایت مراجعه کنند. گفتنی است این سایت از زیرمجموعه‌های متعددی در رابطه با امور مالیاتی برخوردار است. برای استفاده از این سامانه کافی است با نحوه کار این سایت آشنا شوید.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در مورد مبحث مالیات نقل و انتقال املاک، معافیت‌هایی هم وجود دارد که در این قسمت برخی از این موارد را برای شما ارائه خواهیم کرد:

• املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
• املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
• زمین‌هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
• اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
• در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
• در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.

مثالی از نحوه محاسبه مالیات املاک مسکونی

برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی را با یک مثال شرح می‌دهیم:

چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:

 ۳۵ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون

مفاد قانونی نقل و انتقال املاک

مفاد قانونی زیادی در مورد نقل و انتقال املاک وجود دارد. برخی از این مواد قانونی عبارت است از:

 ماده‌های 59، 64، 65، 66، 69، 70، 71، 72، 74، 75 و 76 مالیات‌های مستقیم.

• طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالک عین یا صاحب حق مشمول مالیات است.
• طبق ماده ۶۵ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن مشمول مالیات نخواهند بود.
• طبق ماده ۶۸ قانون مالیات‌های مستقیم املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
• طبق ماده ۷۱ قانون مالیات‌های مستقیم زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد. مشروط بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذی‌صلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای نقل و انتقال ملک نیاز به مدارکی داریم که معمولاً در طی سالیان مختلف تغییر خاصی هم ندارد. برای انجام امور اداری باید این مدارک را به همراه داشته باشد:

• استعلام دفتر خانه (‌با ذکر نام خریدار)
• فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی یا اجاری
• فتوکپی گواهی شهرداری
• فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
• فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
• فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
• فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• فتوکپی پایان کار
• فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

سوالات متداول

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی چگونه است؟

مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین ( ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سر قفلی) اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد هستند.