قانون «مالیات بر خانههای خالی» یکی از انواع مالیات بر دارایی و ابزاری نظارتی برای مقابله با احتکار مسکن و ساماندهی بازار است. طبق این قانون، آن دسته از واحدهای مسکونی که بدون دلیل موجه خالی از سکنه ماندهاند، مشمول مالیات میشوند. هدف از این قانون این است که مالکان به جای خالی نگه داشتن ملک، آن را اجاره بدهند یا بفروشند. افزایش عرضه ناشی از اجرای این قانون میتواند نقش مهمی در ثبات و مدیریت قیمت مسکن ایفا کند.
طبق این قانون شرایط مشخصی برای مشمول مالیات شدن وجود دارد و گروهی نیز از مالیات بر خانههای خالی معاف میشوند. در این مقاله هرآنچه را که باید درباره مالیات بر خانههای خالی بدانید، توضیح میدهیم. پس برای فرار از جریمه خانههای خالی تا پایان این مقاله از سری مقالات آموزش مالیات همراه ما باشید.
منظور از مالیات بر خانههای خالی چیست؟ چرا به خانههای خالی مالیات تعلق میگیرد؟
علت کمبود مسکن در کشور ما نه بهخاطر نبود مسکن، بلکه ناشی از وجود خانههای خالی است. بعضی از سرمایهداران در زمانهای خاص از فروش یا اجاره املاکشان خودداری میکنند تا با این کار باعث افزایش قیمت شده و سپس به سودهای کلان دست پیدا کنند. جریمه خانههای خالی با هدف مبارزه با این مشکل به وجود آمد. طرح مالیات بر خانههای خالی در تیرماه ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. هرچند در وهله اول این طرح مورد تأیید واقع نشد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانههای خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد.
دولت برای خانههای خالی که در شرایط بالا صدق میکنند، مالیات تعیین میکند. این مبلغ چیزی فراتر از مالیات خانههای اجارهای است. میزان مالیات برای خانههای مختلف با یکدیگر یکسان نیست و بر اساس عواملی مانند مقدار ودیعه و اجاره خانه محاسبه میشود. برای محاسبه میزان مالیات اجاره و مالیات خانه خالی باید تا حدودی اصول حسابداری را بدانید. اگر قصد آشنایی بیشتر با این مبحث را دارید، خواندن مقاله اصول اولیه حسابداری چیست را به شما پیشنهاد میکنیم.
به چه خانههایی خانه خالی میگویند؟
قبل از اینکه به بررسی مالیات بر خانههای خالی بپردازیم، بهتر است با مفهوم خانه خالی آشنا شوید. قانون مالیات بر خانههای خالی شورای نگهبان، شرایطی در نظر گرفته است که در صورت تطابق با آنها، خانه موردنظر مشمول مالیات خانه خالی میشود. این شروط عبارتاند از:
- جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.
- خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژههای انبوهسازی به بیش از ۱۸ ماه میرسد.
- ملک بیش از ۱۲۰ روز پس از تاریخ سند زدن خالی مانده باشد.
- خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد.
- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
- خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- خانهای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقفنامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
مالیات خانههای کلنگی و فرسوده
بسیاری از افراد تصور میکنند مالیات بر خانههای خالی به عواملی مانند قدمت خانه یا فرسودگی آن بستگی دارد. درصورتی که مالیات خانههای خالی کلنگی دقیقا مشابه با قوانین مالیات خانههای خالی نوساز است و هیچ تفاوتی با آن ندارد. از همین رو، اگر خانهای قدیمی از کسی به شما به ارث رسیده، باید علاوه بر پرداخت مالیات بر ارث، بعد از گذشت مدت زمان معین، مالیات خانه خالی هم بپردازید.
مالیات خانههای لوکس
اگر مالک خانۀ لوکس تنها همان یک واحد مسکونی را داشته باشد و یش از ۱۰ سال از تاریخ تملک آن گذشته است، مشمول مالیات بر املاک لوکس نخواهند شد؛ در غیر این صورت مالیات به آن تعلق خواهد گرفت. مودیان برای مشاهده و پرداخت مالیات خانههای لوکس باید به آدرس expasset.tax.gov.ir مراجعه کنند. در ادامه معیار تشخیص لوکس بودن ملک و مقدار مالیات پرداختی را خواهیم گفت.
معیار خانههای لوکس و مقدار مالیات آنها 1404
بر اساس قانون، اگر ارزش روزِ زمینهای فاقد اعیانی (با کاربریهای مسکونی، اداری، تجاری)، خانههای مجلل و زمینهای مسکونی، طبق آخرین ارزش معاملاتی از سقف تعیینشده فراتر رود، مشمول مالیات میشوند. نکته مهم این است که نرخ ۲ در هزار، تنها بر مبلغ مازاد بر حدنصاب قانونی اعمال میشود و نه کل ارزش ملک. مبلغ سقف معافیت را در جدول زیر مشاهده میکنید.
| جدول مالیات خانههای لوکس ۱۴۰۴ | ||
| نرخ مالیات | سقف معافیت | شرح |
| ۰/۰۰۲ | ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | زمین کاربری مسکونی |
| ۰/۰۰۲ | ۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ | زمین فاقد اعیانی اداری و تجاری و واحدهای مسکونی |
آیین نامههای اجرایی در ارتباط با مالیات خانههای لوکس 1402
در سال 1402 زمینهای فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، خانه های مجلل ( لوکس ) ( اعم از مستغلات، آپارتمان و ویلا ) و باغ ویلاهایی که ارزش بیش از ۲۰ میلیارد تومان بود مشمول مالیات میشدند. جزئیات آن را در تصاویر آییننامه که در ادامه آمده است مشاهده میکنید.
با استفاده از موارد بالا خواهید فهمید که آیا خانه شما مشمول مالیات بر خانههای خالی میشود یا خیر؟ اگر جوابتان مثبت بود، باید هرچه سریعتر برای اجاره دادن یا فروش ملک خود اقدام کنید. با کمک نرم افزار حسابداری میتوانید سود و ضررتان را محاسبه کرده و بهترین تصمیم را برای دارایی خود بگیرید.
دولت چگونه خانههای خالی را شناسایی میکند؟ نحوه تشخیص خانههای خالی
همه مالکان و صاحبان خانهها باید اطلاعات املاک و خانههای خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. این سامانه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی برای ثبت نام مالیات بر خانههای خالی است و اطلاعات کاملی از کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه توسط مالک یا مستاجر را در خود دارد. مطابق با قانون مالیات بر خانههای خالی شورای نگهبان، همه نهادهای دولتی و بانکها موظفاند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمترسانی کنند. بهاینترتیب فرایند شناسایی محل سکونت افراد بهسرعت و با دقت انجام میشود.
محاسبههای مالیات را به سپیدار بسپارید
محاسبه مالیات بر ارزش افزوده
ارسال صورتحساب به سامانه مؤدیان
فایل خرید و فروش فصلی
دیسکت بیمه و مالیات
تحریر دفاتر قانونی
علاوه بر این، دولت پیامکی حاوی درخواست برای شفافسازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به مردم ارسال میکند. افراد بعد از دریافت پیامک، ۲ ماه فرصت دارند تا وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند. در غیر این صورت ملک موردنظر بهعنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی میشود. مالکان خانههای خالی باید در زمان مناسب اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.
آشنایی با خانههای خالی معاف از مالیات
همه خانههای خالی مشمول مالیات نمیشوند. بنابراین شناخت خانههای خالی معاف از مالیات به شما کمک میکند تا پول اضافی به سازمان مالیات پرداخت نکنید.
اقامتگاه: اقامتگاههای اصلی و فرعی افراد مشمول مالیات بر خانههای خالی نمیشود. بنابراین هر فرد میتواند علاوه بر منزلی در شهر محل سکونت خود، برای ثبت واحدهایی در شهرهای دیگر بهعنوان اقامتگاه فرعی اقدام کند.
محل زندگی افراد دارای شرایط خاص (شاغلان، دانشجویان، بیماران): همچنین اگر یکی از اشخاص تحت تکفل مالک بهعنوان دانشجو، بیمار خاص یا شاغل مجبور به زندگی در همان شهر باشد، مالک میتواند یک ملک دیگر خود را بهعنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند.
محاسبه مالیات بر خانههای خالی کار نسبتاً دشواری است که دولت هم برای انجام آن از پیشرفتهترین و بهترین نرم افزار حسابداری ابری استفاده میکند.
مالیات خانههای خالی چگونه محاسبه می شود؟
محاسبه مالیات بر خانههای خالی بر طبق این مراحل انجام میشود:
۱. مشخص کردن ارزش اجاره یک ملک بر اساس متر مربع؛
۲. کسر کردن 25% از میزان اجاره به عنوان استهلاک (طبق ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم؛
۳. محاسبه نرخ اجاره بر اساس قانون؛
تعلق گرفتن مالیات بر خانههای خالی در سال اول 6 برابر، سال دوم 12 برابر و سال سوم 18 برابر مالیات (ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم.
جدول ضرایب مالیاتی بر اساس سال خالی بودن
ضریب مالیات بر خانههای خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارتاند از:
- سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
- سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
- سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح زیر است:
- سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملکها
- سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملکها
- سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملکها
مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض میتواند یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت دیرکرد در پرداخت مالیات، بهازای هر ماه ۲.۵ درصد جریمه به فرد تعلق خواهند گرفت.
مهلت پرداخت
مالکان خانههای خالی، پس از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، یک ماه فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نشود، با صدور برگ قطعی از ایشان مطالبه خواهد شد. اگر ایشان به آن برگ اعتراض کنند، در هیاتهای حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار میگیرد.
ممنوعالمعامله شدن ملک و مسئولیت دفترخانهها
با عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالکان، خانههای خالی ممنوع المعامله میشوند و اجازه انتقال به شخص دیگری را نخواهد داشت و اگر دفترخانهای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم را بگیرد، متضامنا در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود.
چند خانه خالی شناسایی شد؟ انتقادات به قانون مالیات بر خانههای خالی
در دی ماه سال گذشته تعداد 570 هزار خانه خالی شناسایی و معرفی شد. از این تعداد حدود 90 هزار مالک با دریافت پیامک از سازمان مالیاتی، نسبت به شناسایی و مشمول شدن به این مالیات اعتراض کردند و اطلاعات خود را ثبت نمودند و آمار این خانهها به 400 هزار کاهش یافت. در ادامه در تیر و مرداد سال 1401 شناسایی مجددی انجام و 120 هزار خانه خالی به این تعداد اضافه شد و برای تمام مالکان این واحدها اظهارنامه مالیاتی ارسال شد. در بهمن ماه سال گذشته حدود ۴۰۰ هزار نفر رقمی از مالیات بر خانه خالی را واریز کردند و در واقع اقدام داوطلبانه انجام دادند، اما از شهریورماه سال جاری به بعد، به صورت قانونی باید مالیات بر خانههای خالی را بپردازند.
اما انتقادها از جایی شروع میشود که اعمال معافیت مالیاتی تا 4 ملک، قانون ناقصی است. این بدان معنی است که این قانون باب میل افرادی است که 4 ملک دارند و نه کسانی که از خرید یک اتاق هم محروم هستند. در عین حال شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی متعلق به نهادها و بانکها نامشخص است. قانون مالیات بر خانههای خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیتهای متعدد در متن دو قانون فوق است.
مشاهده اطلاعات خانههای خالی از سکنه
شما برای استعلام و مشاهده اطلاعات در ارتباط با خانههای خالی از سکنه میتوانید به این لینک مراجعه نمایید.
سپیدار سیستم؛ همراه قدیمی شما در انجام امور حسابداری
در این مقاله به بررسی مالیات بر خانههای خالی پرداختیم و به سؤال مالیات خانههای خالی چقدر است و شامل چه کسانی میشود پاسخ دادیم. محاسبه مالیات بر خانههای خالی نیازمند آشنایی با امور مالی و حسابداری است. بنابراین برای اینکه بدانید مالیات خانههای خالی چقدر میشود، بهتر است از نرمافزارهای حسابداری استفاده کنید. شرکت سپیدار سیستم در سال ۸۷ آغاز به کار کرد و از آن زمان تاکنون بهترین نرمافزارها برای انجام امور مالی و حسابداری را برای شرکتها و کسبوکارهای مختلف ارائه میکند. نظر شما درباره مالیات بر خانههای خالی چیست؟ آیا شما هم مشمول این طرح میشوید؟ نظرات و تجربیات خود را با ما و سایر مخاطبان به اشتراک بگذارید.
برای تهیه انواع نرمافزارهای حسابداری و اطلاع از قیمتها میتوانید با شماره تلفن ۰۲۱۸۱۰۲۲۰۰۰ تماس بگیرید. کارشناسان فروش ما همواره آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان هستند.
سوالات متداول
۱. کدام خانهها جزء خانههای خالی محسوب میشود؟ واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که در هر سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی بمانند. همچنین واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه (و انبوهسازی پس از ۱۸ ماه) از صدور پایانکار در صورت خالی ماندن مشمول میشوند.
۲. چه خانههایی از مالیات معاف هستند؟ اقامتگاه اصلی خانوار و یک اقامتگاه فرعی (در شهری غیر از محل سکونت اصلی)، املاک وقفی که امکان اجاره ندارند، و واحدهای متعلق به دانشجویان، بیماران خاص و شاغلان در شهرهای دیگر (با ارائه مدارک مثبته) از مالیات معاف هستند.
۳. در شهرهایی که بالای صدهزار نفر جمعیت دارد واحدهای مسکونی خالی تا چه مدت از پرداخت مالیات معاف هستند؟ در هر سال مالیاتی، هر واحد مسکونی میتواند مجموعاً تا ۱۲۰ روز (۴ ماه) خالی از سکنه باشد (مثلاً برای جابجایی مستاجر) و در این مدت مشمول مالیات نخواهد شد.
۴. مالیات املاک خالی برای سال دوم چقدر است؟ در سال دوم، جریمه معادل ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره است. اگر مالک بیش از ۵ خانه خالی داشته باشد، این ضریب دو برابر شده و ۲۴ برابر محاسبه میشود.
۵. هر فرد چند خانه میتواند داشته باشد؟ محدودیتی در تعداد مالکیت نیست، اما هر سرپرست خانوار برای معافیت مالیاتی تنها میتواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی (در شهر دیگر) را در سامانه ثبت کند؛ مازاد بر این دو واحد اگر خالی بمانند، مشمول مالیاتاند.
۶. مالیات خانههای خالی چگونه محاسبه میشود؟ این موضوع با توجه به عوامل مختلفی مانند زمان خالی بودن ملک، تعداد خانههای خالی و میزان ارزش اجاری ملک محاسبه میشود.
۷. آیا به خانههای کلنگی مالیات تعلق میگیرد؟ بله
۸. برای استعلام مالیات خانههای خالی از چه سایتی استعلام بگیریم؟ از طریق سایت https://my.tax.gov.ir