مالیات بر درآمد املاک [انواع مختلف + فرمول‌های محاسبه]

«مالیات بر درآمد املاک» انواع مختلفی دارد که هرکدام نرخ مالیات و فرمول به‌خصوص خود را دارند؛ به‌همین دلیل محاسبۀ آن ساده نیست.

در این مقاله از وبلاگ سپیدار سیستم، انواع مختلف این مالیات رو بررسی می‌کنیم و روش محاسبۀ هرکدام را می‌گوییم. پس از آن، گروه‌های معاف از مالیات را نام می‌بریم و جریمۀ پرداخت نکردن مالیات بر درآمد ملک را بررسی می‌کنیم. در نهایت روشی کارآمد و راحت برای رسیدگی به امور مالیاتی معرفی خواهیم کرد. تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

مالیات بر درآمد املاک چیست؟

مطابق قوانین سازمان امور مالیاتی تمامی اشخاص حقوق و حقیقی که صاحب ملک هستند و از طریق ملک خود درآمدی دارند، مشمول مالیات می‌شوند. همان‌طور که می‌دانید مالیات در ایران به دو نوع مستقیم و غیر مستقیم طبقه‌بندی می‌شود.

مالیات بر درآمد املاک جزء مالیات‌های مستقیم هستند. در ماده 52 تا 57 قانون مالیات‌های مستقیم به صورت کاملاً واضح و شفاف درباره مالیات‌ بر درآمد املاک صحبت شده که در ادامه این قوانین را بررسی می‌کنیم. با توجه به گستردگی حوزه مالیات، پیشنهاد می‌کنیم با مراجعه به صفحه آموزش مالیات به صورت کامل با نحوه محاسبه مالیات اشخاص حقوقی و حقیقی با موضوعات متنوع آشنا شوید.

مالیات درآمد املاک چطور محاسبه می‌شود؟ 

مالیات بر درآمد املاک انواع مختلفی دارد و هریک از آن‌ها فرمول، مبنای محاسبه و نرخ مالیاتی متفاوتی دارند. در جدول زیر روش محاسبۀ هرکدام از انواع مالیات بر درآمد املاک را مشاهده می‌کنید.

نوع مالیات	فرمول	نرخ مالیات	پرداخت‌کننده
مالیات بر درآمد اجاره (موجر شخص حقیقی)	(کل مبلغ اجاره × ۷۵٪) × نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ (۱۵٪، ۲۰٪ یا ۲۵٪)	بر اساس نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ (۱۵٪ تا ۲۵٪)	شخص حقیقی موجر (به صورت سالانه)
مالیات بر درآمد اجاره (موجر شخص حقوقی)	(کل مبلغ اجاره × ۷۵٪) × ۲۵٪	۲۵٪ ثابت	موجر حقوقی (توسط مستاجر حقوقی به عنوان مالیات تکلیفی کسر و پرداخت می‌شود)
مالیات نقل و انتقال قطعی ملک	ارزش معاملاتی ملک × ۵٪ (ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و با مبلغ واقعی فروش تفاوت دارد)	۵٪	مالکان عین ملک (فروشنده)
مالیات واگذاری یا فروش سرقفلی	مبلغ انتقال سرقفلی (وجوه دریافتی واقعی) × ۲٪	۲٪	صاحبان حق (واگذارکننده یا فروشنده)
مالیات بر درآمد رضایت مالک (حق مالکانه)	مبالغ دریافتی بابت رضایت مالک × ۲٪	۲٪	مالک یا مالکان
مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک نوساز (اشخاص حقوقی و تعاونی)	درآمد مشمول مالیات (سود خالص حاصل از ساخت و فروش) × ۲۵٪	۲۵٪	سازندگان حقوقی و شرکت‌های تعاونی مسکن
مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک نوساز (اشخاص حقیقی)	درآمد مشمول مالیات (سود خالص حاصل از ساخت و فروش) × نرخ مربوطه	۱۵٪ تا ۲۵٪	سازندگان حقیقی (بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان)
مالیات بر ارث سرقفلی املاک	ارزش روز کارشناسی در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه × نرخ مربوط به طبقه وراث	وراث طبقه اول: ۳٪وراث طبقه دوم: ۶٪وراث طبقه سوم: ۱۲٪	وراث متوفی

آیا همه املاک مستلزم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره هستند؟ آشنایی با معافیت‌های قانون مالیات بر درآمد اجاره املاک

احتمالاً برای شما هم سوالاتی پیش آمده که آیا معافیتی در خصوص مالیات بر درآمد اجاره وجود دارد یا خیر. قانون‌گذار در بحث مالیات بر درآمد اجاره، برخی از درآمدها و اشخاص را از پرداخت مالیات معاف کرده است.

1. محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد پدری و مادری و افراد دیگری که تحت تکفل مالک هستند، معاف از پرداخت مالیات است. البته در صورتی که سازمان امور مالیاتی به هر نحوه متوجه شود که اجاره‌ای دریافت می‌شود، علاوه بر پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بایستی جریمه عدم اعلام درآمد هم محاسبه و توسط مالک پرداخت شود.
2. بر اساس قوانین مالیاتی کشور، متراژ هم بر معافیت مالیاتی موثر است. در تهران املاک و آپارتمان‌ها تا یکصد و پنجاه متر مربع و در سایر شهرها تا مجموع دویست متر مربع از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف از مالیات هستند.
3. مکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند، در طول مدت اجاره از ۱۰۰درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف است.
4. اگر شخص مالک هیچ درآمدی به غیر از اجاره ملک خود ندارد تا میزان معافیت مالیاتی که هر ساله اعلام می‌شود از پرداخت مالیات معاف است. سقف و کف معافیت مالیاتی توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود.

جریمه عدم پرداخت مالیات بر درآمد املاک چیست؟

در صورتی که تا موعد مقرر اظهارنامه مالیاتی تسلیم سازمان نشود، ده درصد مالیات متعلقه به عنوان جریمه در نظر گرفته می‌شود. عدم پرداخت مالیات در زمان مقرر معادل 5.2 درصد به ازای هر ماه دیرکرد است.

از طرف دیگر اگر اظهارنامه مالیاتی خلاف واقع باشد و این موضوع توسط کارشناس مربوط گزارش شود، علاوه بر مالیات متعلقه بایستی یک برابر آن مبلغ هم به عنوان جریمه به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود.

متن قانون مالیات بر درآمد اجاره ؛ از ماده 52 تا 57 قانون مالیات‌های مستقیم

متن قانون مالیات بر درآمد اجاره با انواع اصطلاحات تخصصی حسابداری و حقوقی آمیخته شده است. به همین دلیل ترجیح دادیم ابتدا متن قانون را با هم بررسی و سپس به زبان‌ ساده‌تری همین قوانین را آموزش دهیم. آنچه در ادامه مطالعه می‌کنیم متن کامل و دقیق ماده 52 تا 57 قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص مالیات بر درآمد اجاره است. مطالعه این قوانین به شما کمک می‌کند تا دقیق‌تر از هر برنامه حسابداری نسبت به محاسبه مالیات بر درآمد املاک اقدام کنید.

ماده ۵۲– درآمد شخص حقوقی یا حقیقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک است.

ماده ۵۳– درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاک و تعهدات نسبت به مورد اجاره  تبصره:

۱-املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد غیر اجاری تلقی میشود.

• از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.
• در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.

تبصره ۴- هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می‌شود و هم‌چنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه،  یقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جماع اجاره بهای سال انجام هزینه، اضافه می‌شود.

تبصره ۵- در صورتی که مال اعیان احداث شده در عرصه استیجاری، ملک کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره۶- در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده می‌شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده است یا شش ماه در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بیع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود، مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

تبصره ۷-متحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر، به نفع موجر ایجاد می‌شود بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل متحدثه به موجر تقویم و ۵۰% درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

ماده۵۴– مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می‌شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری گردد یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستاجر دریافت نموده باشد، میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره: ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین خواهد شد.

ماده ۵۵– هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی،آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرمادر اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی می‌پردازد یا وسط کارفرما از حقوق وی کسر می‌گردد از کل مال الاجاره در یافتی او کسر خواهد شد.

ماده۵۶– حذف شده است.

ماده ۵۷– در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد یا میزان معافیات مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است. در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از  سپرده های بانکی درآمد یلقی نخواهد شد.

تبصره: ۱- حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد شد.

 رادیو مالی سپیدار سیستم؛ پادکست‌های آموزش مالیات بر درآمد املاک

قوانین مالیات بر درآمد املاک تمامی ندارد. از طرف دیگر هر قانون تبصره‌ها و شرح قانونی خود را دارد. ما در سپیدار سیستم و با هدف آموزش همگانی این قوانین پادکست‌هایی را با موضوع آموزش مالیات بر درآمد املاک ضبط و منتشر کردیم. اطیمنان می‌دهیم که اگر کمتر از 1 ساعت  برای گوش کردن به این پادکست‌ها وقت بگذارید، تمامی اطلاعات لازم در خصوص مالیات بر درآمد املاک را کسب خواهید کرد.

رادیو مالی سپیدار سیستم یک پادکست تخصصی حسابداری است. در این پادکست سخت‌ترین قوانین و مقررات حسابداری را به زبانی ساده برای تمامی علاقه‌مندان به حسابداری، صاحبان کسب و کار و حسابداری توضیح می‌دهیم. حسابرسی بیمه، حقوق و دستمزد و آموزش مالیات از جمله مهم‌ترین سرفصل‌هایی است که در رادیو مالی به سراغ آن رفته‌ایم.

در خصوص مالیات بر درآمد امللاک سوالی دارید؟ ما پاسخ می‌دهیم!

مالیات بر درآمد  املاک انواع مختلفی دارد که هرکدام فرمول، مودی و نرخ مالیات متفاوتی دارند. برای پیشگیری از خطا در محاسبه مالیات یا جریمه مالیاتی، توصیه می‌‌کنیم برای این امور از نرم‌افزار حسابداری استفاده کنید.

در صورتی‌که سوال یا ابهامی در خصوص مالیات بر درآمد املاک دارید، در زیر همین صفحه پرسش خود را مطرح کنید یا با  شماره تلفن ۰۲۱-۸۱۰۲۲۲۲۲ تماس  بگیرید. همکاران ما در سپیدار سیستم به سوالات شما پاسخ می‌دهند.

سوالات متداول